Dans le but de réussir un investissement locatif, ce dernier doit offrir une bonne rentabilité locative. Il s’agit d’un indicateur essentiel qu’il faut vérifier avant de vous lancer dans la gestion locative. En plus, il vous permet de savoir si un projet a de l’intérêt et comment préparer un dossier de crédit immobilier. D’où l’intérêt de la simulation des frais de gestion.
À quoi sert le calcul de rentabilité locative d’un bien
La rentabilité locative est considérée comme un indicateur principal quand on parle d’investissement locatif. Cette dernière permet au bailleur de déterminer la viabilité d’un projet immobilier et s’il doit investir dans ce dernier. C’est pour cela que calculer la rentabilité d’un bien immobilier permet de mesurer le revenu qu’on peut en tirer. Ce dernier est issu de la location par rapport à son prix d’acquisition. Quand le ratio est élevé, cela signifie que le bien est rentable. C’est ainsi, un calcul qu’il faut faire avec beaucoup de minutie et de détails pour connaître l’intérêt d’un investissement en particulier. Cependant, le calcul de la rentabilité locative peut prendre en compte plusieurs critères importants. Et il existe notamment trois manières pour le faire. Quand vous achetez un bien, il faut toujours calculer la rentabilité brute de ce dernier. C’est la première information nécessaire dont vous avez besoin, mais quand on cherche à vraiment déterminer le rendement locatif, quelques éléments importants doivent être pris en considération. Par exemple :
- le loyer ;
- la fiscalité ;
- les charges ;
- et le prix d’acquisition.
La rentabilité brute, quant à elle, est utile quand vous faites la recherche. Elle permet de déterminer et de comparer les biens les uns par rapport aux autres. Elle ne prend en considération que le loyer annuel et le prix du logement. Par exemple le loyer hors charge × 12 mois/le prix d’acquisition. Quand vous voulez acquérir un studio à 100 000 €, et que ce dernier est loué 500 € par mois, voici comment calculer la rentabilité brute : (500 × 12) ÷ 100000 = 6 %.
Simuler la rentabilité nette d’un investissement locatif
Le rendement brut et une bonne approximation qui vous permet de comparer les logements et leur intérêt. Cependant, la réalité du rendement de votre investissement doit intégrer beaucoup d’autres critères. Dans le but d’avoir accès à des indicateurs un peu plus précis, dans le cadre de votre projet immobilier, il faudra inclure d’autres points importants. Par exemple, on cite :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les assurances du propriétaire ;
- les frais de gestion.
Dans l’exemple que nous avons cité précédemment, le rendement brut était un pourcentage de 6 %. Mais en ajoutant les charges, vous allez voir que ce chiffre va rapidement monter. De plus, l’imposition des revenus fonciers sur le barème progressif de l’impôt est de 17,2 %. Et ainsi, le calcul de la rentabilité nette va vous préparer à rédiger un plan immobilier et une stratégie financière précise. Si vous n’avez aucune idée du montant des charges, vous pourrez estimer le rendement locatif en réduisant 3 mois de loyer. C’est l’estimation habituelle du montant des charges annuelles. Bien sûr, seulement si vous gérez vous-même votre bien. Par exemple : (500 € × 9 mois)/ 100000 € et ainsi 4,5 %.
Comment optimiser la simulation du rendement locatif en immobilier ?
Simuler les frais est crucial pour un investisseur, pour lui, c’est le moyen de palper indirectement les frais financiers qu’il aura. Plusieurs solutions sont à votre disposition dans le but d’améliorer le rendement locatif d’un bien, vous pouvez simuler l’utilisation de dispositifs fiscaux ou de crédits. Quand on parle de dispositifs fiscaux, ces derniers, vous permettent d’optimiser votre fiscalité et d’obtenir des rendements beaucoup plus bénéfiques. Par exemple, vous pouvez utiliser des options comme le dispositif Pinel qui est une excellente solution pour obtenir des réductions jusqu’à 63 000 € sur 12 ans sans aucune condition. Et en contrepartie, il vous faudra tout simplement vous engager à louer le logement pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous devez aussi acquérir le bien dans une zone bien précise, ce qui rend la simulation encore plus importante parce que les prix varient d’une zone à une autre. Mais aussi à respecter les plafonds des ressources qui sont imposées par la loi Pinel. En gros, la simulation est un outil extrêmement important qui vous aidera infiniment dans votre investissement locatif. Pour réussir votre projet, on vous conseille vivement d’utiliser ce dernier avant d’investir.